固定資産税ランキング 23区版 ── 高い区・安い区と確認ポイント

東京23区の固定資産税ランキングを確認する場合、まず見るべきなのは「税率」ではなく、各区の地価水準と課税明細書に記載された固定資産税評価額です。23区の固定資産税・都市計画税は区ではなく東京都が課税し、固定資産税率1.4%、都市計画税率0.3%が基本です。

23区ランキングの結論

資産税ナビの市区町村データでは、23区内の地価水準は千代田区、港区、中央区、渋谷区、新宿区が上位です。住宅地の固定資産税は評価額、地積、住宅用地特例、建物評価額によって決まるため、同じ23区内でも負担感は大きく変わります。

• 千代田区の固定資産税: 23区内でも地価水準が高く、商業地・都心住宅の評価額確認が重要
• 港区の固定資産税: 高額物件が多く、土地と家屋の評価額を分けて確認したい区
• 中央区の固定資産税: 銀座・日本橋・湾岸エリアで評価の前提が変わりやすい区
• 渋谷区の固定資産税: 住宅地と商業地が近く、路線価・用途地域の確認が重要
• 新宿区の固定資産税: 都心部と住宅地で評価額の差が出やすい区

ランキングを見るときの注意点

固定資産税ランキングは「どの区が高いか」を把握する入口です。ただし、実際の税額は物件ごとに異なります。住宅用地であれば200平方メートル以下の部分に小規模住宅用地の特例が適用され、課税標準額が6分の1に軽減されます。この特例が正しく反映されていない場合、ランキング上の高低とは別に過払いが発生する可能性があります。

分析の概要

東京23区は日本で地価水準がもっとも高いエリアであり、固定資産税の負担も大きくなる傾向があります。今回の分析では、各区の住宅用地における固定資産税の負担水準を、公開データをもとに比較しました。

区による負担額の差

東京都主税局の公開データおよび国土交通省の地価公示データをもとに分析したところ、23区内でも区によって固定資産税の負担水準に大きな差があることが確認されました。

住宅地の公示地価を基準に比較すると、以下のような傾向が見られます。

• 港区・千代田区・中央区: 商業地域が多く、住宅地の地価も高水準。固定資産税の負担額は23区内で上位
• 世田谷区・目黒区・渋谷区: 住宅地としての需要が高く、地価の上昇傾向が続く
• 足立区・葛飾区・江戸川区: 相対的に地価が低く、固定資産税の負担も抑えられる傾向

住宅用地の特例措置

固定資産税には住宅用地の特例措置があり、200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）は課税標準額が6分の1に軽減されます（地方税法第349条の3の2）。この特例が正しく適用されているかどうかも、負担額を確認する際の重要なチェックポイントです。

評価替えの影響

固定資産税の評価替えは3年ごとに行われ、直近では2024年度が評価替え年度でした。地価が上昇しているエリアでは、評価替えに伴い固定資産税が増額となるケースがあります。一方、負担調整措置により急激な増額が抑制される仕組みもあります。

「資産税ナビ」の活用

「資産税ナビ」では、物件の所在地・面積・用途を入力することで、固定資産税の評価額の妥当性を簡易チェックできます。東京23区の物件データにも対応しており、固定資産税の払いすぎ診断で通知書の税額と概算額を比較できます。