土地評価額 計算シミュレーション
固定資産税評価額、地価公示水準の7割程度、固定資産課税台帳、路線価、住宅用地特例を分けて、土地評価額の確認順を整理します。
まず結論: 自動計算ではなく確認順をシミュレーションします
土地評価額の確認では、固定資産税評価額、課税標準、路線価、住宅用地特例を混同しないことが重要です。 入力欄は概算の目安を見る補助として使い、正確な評価額は通知書、台帳、自治体資料で確認してください。
土地評価額シミュレーションの確認手順
1. 納税通知書の評価額を見る
土地欄にある評価額と課税標準額を分けます。税額計算では課税標準額、土地そのものの評価確認では評価額を見ます。
2. 台帳・名寄帳で地目と地積を照合する
地目、地積、共有持分、住宅用地かどうかが違うと、同じ地域でもシミュレーション結果が大きく変わります。
3. 公的土地評価の位置づけを確認する
国土交通省の公的土地評価一覧では、固定資産税評価は市町村長が実施し、3年に1度評価替えされ、地価公示水準の7割程度と整理されています。
参考: 国土交通省「主な公的土地評価一覧」。固定資産税評価額は公的評価の一つですが、個別の土地評価額は自治体の台帳・通知書で確認します。
土地評価額の計算前に分ける4つの前提
土地評価額の計算式と概算例
路線価方式（市街地の宅地）
固定資産税評価額 ＝ 固定資産税路線価（1㎡あたり） × 地積 × 補正率。1㎡15万円の道路に接する150㎡の宅地なら、15万円 × 150㎡ ＝ 2,250万円が補正前の目安になります。
標準地比準方式（路線価が付いていない地域）
固定資産税評価額 ＝ 標準宅地の1㎡あたり価格 × 地積 × 補正率。近隣の標準宅地と比べ、奥行、間口、形状、傾斜などで補正します。
手元の数字から水準を換算する
固定資産税評価額は地価公示の7割程度、相続税路線価は8割程度が目安です。相続税路線価しか手元にない場合は「相続税路線価 ÷ 0.8 × 0.7」で固定資産税評価額のおおよその水準に読み替えられます。
評価額から税額に進むときの分岐
固定資産税は課税標準額 × 1.4%（標準税率）で計算します。住宅用地は200㎡までの小規模住宅用地が課税標準6分の1、超える部分の一般住宅用地が3分の1になるため、評価額をそのまま1.4%に掛けると税額を過大に見積もります。
1㎡あたりの単価を無料で調べる場所
計算式に入れる単価は次の2つで無料で確認できます。固定資産税の評価を見るなら 全国地価マップの固定資産税路線価、相続や贈与の評価を見るなら 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を使います。相続税路線価は千円単位で表示されるため、図に「150D」とあれば1㎡15万円と読みます。地積は登記事項証明書か納税通知書の課税明細で確認し、公図上の面積と実測が違う場合は自治体に確認します。